Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
Kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi haricinde, kiracı tarafın aleyhine değişiklik yapılması mümkün değildir[1]. Kiracı aleyhine değişiklik yasağının istisnası, kira döneminin sonunda kira sözleşmesinin yenilendiği durumlarda, kira artış oranı ve buna bağlı olarak kira bedelinin ekonomik koşullara bağlı olarak değiştirilmesidir. Tarafların kira sözleşmesinde belirlediği kira artış oranı, emredici hükümlere aykırı olmamak kaydıyla geçerlidir.
Kiraya veren ve kiracı, yenilenen kira döneminde kira bedelinde yapılacak artışa ilişkin anlaşma yapabilir. Ancak bu artış şartı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir[2]. Yani, kanuni düzenlemeye göre; tarafların belirlediği artış oranının TÜFE’den daha düşük olması halinde taraflarca kararlaştırılan artış oranı geçerli olacak, aksi halde de TÜFE geçerli olacaktır. Örneğin taraflar kira sözleşmesinin uzaması halinde kira bedelinde yüzde elli (%50) artış yapılacağına ilişkin anlaşmış olabilir. Bu durumda on iki aylık TÜFE ortalaması yüzde altmış (%60) ise, tarafların yapmış olduğu anlaşma yani yüzde elli (%50) artış oranı geçerlidir. Ancak on iki aylık TÜFE ortalaması yüzde kırk (%40) ise, bu durumda yasal artış sınırı olan yüzde kırk (%40) geçerli olacaktır.
Yukarıda açıklanan artış hükümleri Türk Lirası olarak belirlenen kira bedellerine ilişkindir. Yabancı para olarak kararlaştırılan kira sözleşmelerinde beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz[3].
Taraflar arasında imzalanan sözleşmede artışa ilişkin hüküm bulunmaması halinde, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Beş Yılın Sonunda Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Burada kiralananın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası göz önünde bulundurulmalıdır. Kiralananın kaç yıllık bir bina olduğu, kaç metrekare olduğu, konumu, beton ve malzeme kalitesi gibi hususların kiralananın durumu tespit edilirken göze alınması gerekir. Ayrıca yakın tarihli ve emsal nitelikteki diğer kira sözleşmeleri de dikkate alınmalıdır.
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ – 2017/7428 E. 2019/396 K.
“Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.”
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ – 2017/5624 E. 2018/9208 K.
“18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, re’sen de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, Mahkemece bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.”
[1] TBK m.343
[2] TBK m.344/1
[3] TBK m.344/4