Kira Tespit Davası Açılmadan Önce Yazılı Bildirim Şartı Var Mıdır?
Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir[1]. Kiraya veren, kira tespit davası öncesinde kiracıya ihtarname göndermek veya herhangi bir yazılı bildirimde bulunmak zorunda değildir. Ancak, kira sözleşmesinde yeni kira dönemine ilişkin artış şartı bulunmuyorsa; kiraya veren tarafından yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki tarihte kira tespit davası açılmalı ya da kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunularak izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılmalıdır.
Kira tespit davası öncesinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulması, dava sonucunda tespit edilen aylık kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı bakımından büyük önem arz eder. Kira sözleşmesinde artış şartı yok ise, yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce ihtarname tebliğ ettirilmeli ya da yine bu süre içerisinde dava dilekçesi tebliğ ettirilmelidir. Aksi takdirde kira bedeli bir sonraki kira dönemi için tespit edilir.
Sürelerle ilgili hata yapılması halinde kiraya veren taraf büyük bir zarara uğrayacağından, profesyonel hukuki destek ile davanın takip edilmesi büyük önem arz etmektedir. Zira ihtarnamenin ve dava dilekçesinin usulüne uygun olarak en geç yeni kira dönemi başlangıcından otuz gün önce tebliğ edilmesi gerekmekte olup olası bir usulsüz tebligat iddiası gündeme gelirse kiraya veren, ancak bir sonraki kira döneminden itibaren kira bedelini tespit ettirebilecektir.
Gelecekte bu tür sorunlarla karşı karşıya kalmamak için kira sözleşmelerinize ilgili artış şartı hükümlerini eklemeniz ve profesyonel hukuki danışmanlık almanız elzemdir. Zira tarafların imzaladığı kira sözleşmesinde yeni kira dönemine ilişkin artış şartı varsa, ihtara gerek olmaksızın yeni kira döneminin sonuna kadar kira tespit davası açılabilir ve bu davada belirlenecek kira bedeli de, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur[2].
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ – 2017/8904 E. 2017/5582 K.
“TBK’nın 345. maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. Yani sözleşmede kira artış şartı varsa ihtara gerek olmadan tesbiti istenilen dönemin sonuna kadar dava açılabileceği, artış şartı yoksa dönem başlamadan 30 gün önce açılan davanın dava dilekçesinin tebliğ ettirilmesi ya da ihtarla kiranın artırılacağının ihtar edilerek dönem başlamadan 30 gün önce bu ihtarın tebliği ile davanın dönem sonuna kadar açılması gerekir.”
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ – 2017/1736 E. 2017/2469 K.
“Yani sözleşmede kira artış şartı varsa ihtara gerek olmadan tesbiti istenilen dönemin sonuna kadar dava açılabileceği, artış şartı yoksa dönem başlamadan 30 gün önce açılan davanın dava dilekçesinin tebliğ ettirilmesi ya da ihtarla kiranın artırılacağının ihtar edilerek dönem başlamadan 30 gün önce bu ihtarın tebliği ile davanın dönem sonuna kadar açılması gerekir.”
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ – 2017/5586 E. 2019/435 K.
“Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, 20.11.2014 tarihinde açılan asıl dava dilekçesinin 08.12.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olması ve yine birleşen davanın 24.12.2014 tarihinde açılmış olması karşısında 01.01.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez.”
[1] TBK m.345
[2] TBK m.345/3